חברה מארגנת או בשמה השני – מנהלת דיירים
כפי שכבר בוודאי ידוע לכם, תחום ההתחדשות העירונית החל את דרכו אי שם בשלהי שנת 2005 ובשנת 2008 חוקק חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה.
הרבה מים עברו בנהר מאז ועד היום והרבה מאכערים מנסים לארגן עסקאות בכדי למכור את חתימות הדיירים למרבה במחיר.
אי לכך, בשנת 2017 חוקק חוק המארגנים הרי הוא חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) אשר בא לעשות סדר בתחום.
כשם החוק, מטרתה של חברה מארגנת היא לארגן דיירים לשם הוצאת פרויקט התחדשות עירונית לפועל.
על החברה המארגנת לכתת רגליים, לעבור בין הדירות השונות במתחם המיועד (או המעוניין) לפרויקט התחדשות עירונית, כפועל יוצא לעבור בכל בניין ובניין ולעזור לדיירים "להתארגן".
מטרת החברה המארגנת היא לשמור על זכויות הדיירים, ללוות אותם לארץ המובטחת מיום הסמכת החברה על ידי הדיירים ועד שנה לאחר קבלת מפתח לדירתם החדשה, לעזור להם לבחור יועצים מטעמם (עורך דין ומפקח ואף שמאי ויועץ ביטוח במקרים מסוימים. בינינו? גם אדריכל אפשר להסמיך במתחמים גדולים של פינוי בינוי), לערוך עבורם מכרז יזמים, למקסם להם את התמורות המסחריות ולשמור על כל דייר ודייר כפרט וכמכלול בפרויקט.
נבהיר למען הסר ספק כי על החברה המארגנת לשמור על שקיפות בין כל בעלי הזכויות ובין כלל היועצים והיזם, לשמור על שוויוניות בין כלל הדיירים הן בתמורה המסחרית והן בפן המשפטי, לא למכור את הפרויקט למרבה במחיר ולעמוד איתן מול כל גורם למען בעלי הזכויות.
מטרת החברה המארגנת
בעלי דירות מבינים התחדשות עירונית רק ממה שהם קוראים באינטרנט. כמובן שככל שהם יתעמקו יותר ויותר כך הידע שלהם יהיה רחב יותר אך עדיין ישנם הרבה מאוד אבני דרך שצריך לעבור, הרבה מושגים שצריך לדעת, הרבה נקודות שיש לשים עליהן דגש ותשומת לב מירבית וכדומה.
חברה מארגנת טובה תדע לעזור לדיירים בכל הנדרש, החל מהסברים מקיפים על דרך התנהלות נכונה בהתחדשות עירונית, בדיקת הפרויקט, איך לבחור יועצים, הכנת מכרז יזמים מקיף, עדכונים שוטפים לאורך כל התהליך ובכלל זה, לנהל עבור הדיירים את הפרויקט ביד רמה ובמקצועיות.
חברה מארגנת תדע לעזור לדיירים להתארגן. היינו, תעזור לאגד את כל בעלי הדירות בבניין, תדאג לקשר בין כל בעלי הדירות, תקדם כנסים, תבדוק את היתכנות הפרויקט, תדע לצרף בניינים נוספים, תעזור במינוי נציגות ומתן פתרונות לכל הדיירים, תעזור לבחור את היועצים הטובים ביותר לפרויקט ותערוך ביניהם התמחרות, תוודא את התמורות הניתנות על ידי היזמים, את יכולתם הפיננסית של היזמים, יכולתם הביצועית ותדאג לערוך בדיקות מקיפות לשם שמירה מירבית על זכויות הדיירים.
כאמור, כחלק מפעילות חברה מארגנת, עליה גם לערוך מכרז יזמים למקסום כל תמורות הדיירים והגנת עליהם מפני תביעות כאלה ואחרות. לדוגמא, שאלון המכרז של קבוצת נובה מונה מעל ל- 100 שאלות שעל היזמים לענות עליהם במסגרת מכרז היזמים אשר מפרט כל נקודה וכל אבן דרך.
יתרה מכך, חברה מארגנת תדאג לשמור על שקיפות, שוויוניות וללא מתן יד לתמורה עודפת למי מהדיירים. תשמור על כולם שווה בשווה ללא אינטרסים, ללא שטיקים וללא התחייבויות סרק.
פרויקטים רבים נתקעים למשך שנים כי העבודה לא נעשתה כראוי, המסרים לא הועברו כפי שצריך, לא התקבלו הסכמות כל הדיירים, דיירים שבכלל לא היו מעודכנים שיש פרויקט ולא עירבו אותם בנושא ועוד. כאמור, כאשר יש חברה מארגנת כל הנקודות הללו נסגרות מראש, כולם מעורבים, כולם יודעים לאן הולכים וכולם לוקחים חלק בכדי שהפרויקט יקודם באופן המהיר והאיכותי ביותר.
חברה מארגנת פועלת אך ורק מטעם בעלי דירות! שימו לב שיש לבחור חברה מארגנת עוד לפני שיש יזם בתמונה!
למה צריך חברה מארגנת?
שלב שני
בחירת עורך דין
בתחום כה פרוץ עם הרבה חאפרים שרק מנסים לגלגל על חשבון הדיירים עוד כמה שקלים לכיסם יש חשיבות רבה בבחירת חברה מארגנת טובה. כיום, כל אדם שני מגדיר את עצמו כ"מארגן דיירים". רבים מהם כלל לא מבינים את התחום, לא מבינים מה יש לעשות ואיך לפעול, לא עומדים בהוראות החוק ומפזרים הבטחות חסרות כל בסיס.
לשם בחירה חברה מארגנת יש לשאול מספר שאלות ולערוך מספר בדיקות:
-
מי האדם שעומד בראש החברה?
-
האם יש לו צוות או שהוא עובד לבד?
-
מה הניסיון שלו כמארגן?
-
כמה פרויקטים הוא ליווה?
-
מה הרקע שלו?
-
האם הוא נכנס לתחום ההתחדשות העירונית כמארגן או שעשה דרך כלשהי?
-
תבקשו ממליצים!
-
תוודאו עם איזה אנשי מקצוע הוא עובד (לדוגמא אם הוא עובד מול משרדי עורכי הדין הטובים בתחום או עורכי דין ללא ניסיון רב בתחום?
-
כנ"ל לגבי מפקחים, עם איזה מפקחים הוא עובד?
-
האם בכוונתו לערוך לכם מכרז לבחירת יועצים או שהוא מגיע עם מישהו מטעמו?
-
איך הוא מתכוון לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות?
-
תערכו איתו שיחה מקדימה ואפילו תפגשו איתו, תתרשמו מההבנה שלו בתחום, מהידע המקצועי על התהליך, מה בכוונתו לעשות עבורכם ואיך הוא רואה את הפרויקט בעיניים שלו.
כמובן שיש עוד הרבה מאוד נקודות שיש לשים לב אליהן אך כך לפחות תקבלו מושג קצת יותר מכללי עם מי אתם הולכים להתקשר ואיך לבחור אותו.
איך לבחור חברה מארגנת?
רותם מוקד הינו עורך דין במקצועו וליווה דיירים בפן המשפטי, שימש גם כעורך דין המלווה חברות יזמיות ולאחר מכן עבד בתפקידי מפתח בחברות בפן העסקי ולא המשפטי.
לרותם ראיה רחבה על התחום אשר מקיפה את כל הנקודות החשובות והרלוונטיות ויש לו הבנה מעמיקה איך יזמים עובדים, על מה הם שמים דגש ואיך להוציא מהם את התמורה המירבית.
עקב הניסיון הרב והראיה הרחבה על כל גווני קשת ההתחדשות העירונית, קבוצת נובה מקדמת פרויקטים רבים ברחבי הארץ מהדרום לצפון, עובדת עם הדיירים ועם הנציגות בשיתוף פעולה מלא, שוויוני, שקוף ונטול אינטרסים.
קבוצת נובה עובדת איתכם יחד ובונה איתכם תוכנית עבודה מסודרת, מסבירה על היתרונות והחסרות של הפרויקט מה הן האפשרויות לקידום פרויקט, אנו דואגים לנתח לכם את הפרויקט ואת סוגו, נערוך עבורכם פגישות בעיריות ועם כל הגורמים הרלוונטיים עבורכם.
עוד, אנו יושבים עם הדיירים, מכירים אותם באופן אישי וכמובן שומרים על שיח בגובה העיניים, חם, אכפתי ודואג. אנו מאמינים כי בעלי הדירות הם הגורם החשוב ביותר בתהליך ואנו דואגים לשמור על האופן הזה בכל הפרויקט כך שגם כל אנשי המקצוע לרבות היזם שייבחר על ידי בעלי הזכויות יידעו את זה ויפעלו בהתאם לגישה הזו.
אנו מאמינים בתקשורת רציפה, זמינות מירבית בכל שעות היום ובכל דרך בה הדיירים בוחרים לתקשר, השריית ביטחון מלא לכל אחד ואחת מבעלי הדירות, דואגים לפתור בעיות (ככל שצצות) במהירות האפשרית לשביעות רצון הדיירים ועוד.
כאמור, עברנו בין כל גווני הקשת, הבנו כל נקודה בתחום, ראינו את הצד המשפטי מטעם בעלי הדירות, את הצד המשפטי מצד היזמים וכמובן (ובדגש) את הצד היזמי מסחרי. כל אלו נתנו לנו את הכלים לעשות את עבודתנו למען הדיירים בצורה הטובה ביותר תוך תשומת לב לפרטים הקטנים.
הלוגו שמנחה אותנו הוא – "הדיירים מעל הכל!".
למה קבוצת נובה?