1. ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה.

2. ערבות שכירות.

3. ערבות מיסים.

4. ערבות בדק.

5. ערבות רישום.

כאדם מן היישוב כשאני קורא את שמות הערבויות הללו אני אומר לעצמי "אוקיי, מה עכשיו?" הכותרות מובנות לגמרי אבל מה לגבי התוכן? אז בואו נרחיב.

​

ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה: כשמה כן היא, זו ערבות המוחזקת בידיו הנאמנות של ב"כ הדיירים (עורך הדין שלהם) בשווי דירת התמורה אותה אמור הדייר לקבל. ערבות זו היא הערבות החשובה ביותר! ניתן דוגמא: ככל ודירת בעלים נוכחית הינה בשווי של 1 מיליון ₪ ואילו לאחר הפרויקט דירתו החדשה תהיה שווה 1.5 מיליון ₪ על היזם להמציא ערבות לכל דייר ודייר בשווי של 1.5 מיליון ₪ לפירעון על ידי ב"כ הדיירים ככל ולא עמד בהתחייבויותיו, לא מסר את הדירה ואף פשט רגל במהלך הפרויקט.​

 

ערבות שכירות: ערבות השכירות הינה ערבות אוטונומית, היינו, שווה לכסף מזומן. בפרויקטים של הריסה ובניה במתכונת תמ"א 38/2 ו/או בפינוי בינוי, על הדיירים לפנות את דירותיהם ולעבור לגור בשכירות במשך כל תקופת הבניה ועד קבלת המפתח לדירתם החדשה. על כן, מונפקת ערבות זו בכדי להבטיח המשך קבלת תשלומי דמי שכירות מהיזם ככל וזה החליט להפסיק לשלם מכל סיבה שהיא.

 

נהוג שיזמים משלמים את דמי השכירות לתקופה של שלושה (3) חודשים קדימה בכל פעם ובהסכמים המשפטיים כוללים מנגנון תוך כמה זמן עליו להפקיד את התשלומים לשכירות הדיירים. ערבות זו הינה רשת ביטחון נוספת לתשלום דמי השכירות על ידי היזם. ככל והיזם לא שילם אל דמי השכירות, ב"כ הדיירים יכול ללכת לבנק (פשוטו כמשמעו) להפקיד את הערבות אצל הבנקאי, לחלט את הערבות ולקבל את כל שווי ערבות דמי השכירות לקופתו כנאמן של הדיירים ומתוך הקופה הזו לשלם את דמי השכירות של הדיירים.

​​

ערבות מיסים: אם קראתם את כל הכתוב ברשימת "התוכן העיוני" באתר שלנו בוודאי כבר הספקתם להבין שפרויקט התחדשות עירונית מחויב במס. על כן, לשם הבטחת תשלומי המס, על היזם להמציא ערבות בנקאית אוטונומית שגם היא תוחזק בנאמנות על ב"כ הדיירים כך שבמקרה בו היזם לא שילם את המס בגין הפרויקט, עורך הדין של הדיירים יוכל גם כאן לפנות לבנק, לחלט את הערבות ולשלם את המס בגין הפרויקט על ידי אותם כספים שמתקבלים מחילוט הערבות.

​

ישנם מקרים אשר תבוקש גם ערבות היטל השבחה להבטחת תשלום ההיטל על ידי היזם. עם זאת, אנו לא רואים סיבה לבקש ערבות להיטל השבחה מכיוון וערבות מיסים טובה אשר תנוהל ותידרש במסגרת מכרז יזמים תכלול בתוכה את כל המיסוי של הפרויקט לרבות היטל השבחה ומע"מ ככל וישנן יחידות מסחר.

​

ערבות בדק: חוק המכר קובע את אחריותו של היזם על נזקי הבניין החדש, לכל פרמטר ישנה תקופת זמן שונה עליה אחרי היזם לתיקון. מעבר להוראות חוק המכר, מונפקת גם ערבות בדק אשר באה לגבות את התחייבות היזם לתקן את ליקויי הבניה בדירות הבעלים החדשות (ככל וישנן) כך שככל ולא יפעל לתיקון הליקויים, שוב, יוכל עורך הדין של הדיירים לפנות לבנק, לחלט את הערבות ולהעביר לכל אחד מהדיירים את הסכום שנקבע מכבר בערבות הבדק בכדי שיוכל להשתמש בסכום שנקבע לתיקון הליקויים בעצמו. נהוג שערבות הבדק יוצאת או על הבניין כמכלול (אופציה פחות טובה בעיניי) או שמית על כל דייר ודייר.

​

באופן אישי, אנחנו מבקשים כי הערבות תהיה שמית על כל דייר ובנוסף לכך תונפק גם ערבות בדק בשווי גבוה יותר לרכוש המשותף. כך, אנו יודעים כי כולם מכוסים וגם הרכוש המשותף מכוסה ועל היזם בכל מקרה בו יש ליקויים יידרש לתקנם.

​

ערבות רישום: כשמסתיים הפרויקט וכל הדיירים קיבלו את דירותיהם וכן דירות היזם נמכרו (או שלא) יש לבצע רישום בית משותף. משמעות רישום הבית המשותף הוא הסדרה של החלוקה ושל השטחים המשותפים בין כל בעלי הדירות באופן בו כל דירה וכל חלק נרשם על בעלות הזכות שלו (להבדיל ממושעא שם כל בעלי המקרקעין הינם בעלים משותפים של כל גרגר וגרגר בחלקה).

​

במילים אחרות, רישום בית משותף הינו הליך בירוקרטי אשר עושה לנו סדר בבניין ומצביע איזה דירה שייכת למי ומה החלק שלו ברכוש המשותף.

בפרויקטים של התחדשות עירונית, חובת רישום הבית המשותף חלה על היזם ולכן מונפקת ערבות בנקאית אוטונומית לרישום הבית המשותף או בקצרה, ערבות רישום. מטרת ערבות הרישום היא הבטחה כי הבית המשותף אכן יירשם בסוף הפרויקט. ככל והיזם לא פעל לרשום את הבית המשותף כפי שהתחייב, עורך הדין של הדיירים חוזר לאותה משבצת עליה כבר דיברנו בכל יתר הערבויות, מחליט את הערבות ורושם את הבית המשותף בעצמו.