הבדלים בהתחדשות עירונית
תוכנית התמ"א (תוכנית מתאר ארצית) הוקמה במטרה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה שאינם עומדים בתקן 413, הרי הוא תקן המאשר (או לא מאשר) את חוזקת המבנה ואת עמידותו.
התחדשות עירונית הוא מושג כוללני הכולל בתוכו מספר אפשרויות לביצוע פרויקט, ביניהן תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ופינוי בינוי המחולק לשני מסלולים גם הוא: האחד, כשמו כן הוא, פינוי בינוי, פינוי המבנה הקיים, הריסתו ובנייתו מחדש. המתכונת השנייה היא בינוי פינוי בינוי. במסלול זה הדיירים ממשיכים לגור בבתיהם הקיימים, היזם בונה בניין חדש בקרבת מקום בהתאם לתוכניות החלות בעיר ובסיומו מעביר את בעלי הזכויות לבניין החדש, הורס את הבניין הישן ובונה במקומו בניין חדש נוסף. לכל אחת מהתוכניות הללו חוקים שונים, מיסוי שונה, זכויות בניה שונות, אחוזי הסכמה שונים לביצוע פרויקט ועוד.
על בעלי הזכויות להחליט בינם לבין עצמם על הרצון להתקדם לפרויקט של התחדשות עירונית. לאחר קבלת ההחלטה עליהם לקבוע אסיפה כללית של הבניין, לערוך פרוטוקול המאשר את רצון הדיירים לצאת לפרויקט, לבחור נציגות לבעלי הזכויות שתפעל בשמם לקידום הפרויקט, לבחור בחברה מארגנת, לבחור עורך דין, מפקח ויזם.
שלב ראשון
התאגדות בעלי הדירות
לאחר שהתאגדו בעלי הדירות, או במקרה ולא הצליחו להתאגד, מחפשים חברה מארגנת כמו קבוצת נובה, תפקידה יהא לעזור בכל התהליך ותלווה את כלל הדיירים לאורך כל התהליך של הפרויקט כפי שמפורט מטה. החברה המארגנת תהיה הגורם המקצועי מטעם בעלי הדירות ותנהל את הפרויקט ביד רמה, תעניק ידע הנוגע להתחדשות עירונית, תערוך עבורם מכרזים למציאת היועצים מטעמם, תשמור על שוויון בעלי הזכויות ותהא זאת שדוחפת את כל הפרויקט קדימה, כל זאת לצד שמירה על שקיפות, מקצועיות וליווי אישי ורוחבי של כל בעל דירה בפרט וכלל בעלי הדירות יחד.
שלב שני
בחירת חברה מארגנת
שלב שני
בחירת עורך דין
לאחר שהתאגדו בעלי הדירות, בעזרת החברה המארגנת, מתחילים לחפש עורך דין לייצוגם בהליך התחדשות עירונית. בודקים באינטרנט, קוראים ביקורות, שואלים מכרים שעברו הליך של פרויקט, מקבלים חוו"ד, מבקשים רשימות ממליצים ועוד ועוד שבסופו של דבר בוחרים 2-3 עורכי דין שנראים לנו מספיק טובים, קובעים יום בו נאספים כל בעלי הזכויות, נותנים לעורכי הדין להציג את עצמם ואת המשרד שלהם לרבות הפעילות אחד אחרי השני (מביאים אותם בהפרשים של חצי שעה – 45 דקות כל אחד) כשלבסוף, בוחרים את העורך דין איתו אנו רוצים להתקדם.
שלב שלישי
בחירת עורך דין
במקביל לבחירת עורך דין, באותה דרך על בעלי הזכויות ביחד עם החברה המארגנת, לבחור גם מפקח מטעמם. תפקידו של המפקח הוא לערוך מפרט טכני לדירות הבעלים החדשות, לבדוק את התוכניות טרם הגשתן להוצאת היתר בניה, ללוות את הדיירים במהלך הבניה ולבדוק את דירותיהם החדשות בסוף התהליך. לכן, כאמור, כפי שפעלתם לבחירת עורך דין יש לבחור גם מפקח באותה השיטה. קבלו רשימת ממליצים, פרויקטים שליוו, מפרטים שערכו וכן הלאה. לאחר התרשמותכם, פגשו את נציגי חברות הפיקוח ותבחרו במי שהכי מתאים לכם הן מבחינת ניסיונו והן מבחינת האדם העומד מולכם.
שלב רביעי
בחירת מפקח
לאחר שבחרנו עורך דין וחתמנו לו על כל מסמכי הייצוג הרלוונטיים, יוצאים "למכרז יזמים". מה זה בעצם אומר? לפני הכל יש להבין שהמכרז הוא מכרז פרטי! מכאן, בדיוק כמו שבחרנו עורך דין כך נבחר גם יזם. אולם, הפעם, החברה המארגנת ביחד עם עורך הדין שבחרנו יערכו את המכרז עבורנו. מחפשים יזמים שמכירים את העיר ו/או יזמים גדולים שעובדים בכל הארץ, אומרים לחברה המארגנת ולעורך הדין שלנו את שמם, הם יכינו חוברת מכרז, ישלחו אותה ליזמים שבחרנו, יקבלו את תשובתם, ינגישו לנו את התמורות מכל אחד ואחד שלבסוף נבחר את היזם עימו אנו רוצים להתקדם.
שלב חמישי
בחירת יזם
לאחר בחירת יזם, עורך הדין יתחיל לנהל מו"מ משפטי מול עורך הדין של היזם, לאחר שיגיעו לנוסח מוסכם על כלל המסמכים, יארגן היזם כנס חתימות באמצעות החברה המארגנת ביום ושעה שנוחה לבעלי הזכויות, בכנס יציג את הפרויקט שבכוונתו לבצע ולאחר מכן יחתמו בעלי הדירות על הסכם מפורט ויתר הנספחים המצורפים לו.
שלב שישי
מו"מ משפטי
ברגע שהגענו לרוב הדרוש על פי דין לקידום פרויקט התחדשות עירונית, יתחיל היזם לתכנן את הפרויקט בצורה מפורטת, יכין את כל המסמכים לקראת פתיחת תיק בעירייה והוצאת היתר בניה, תהליך שעשוי לקחת כ24 חודשים עד לקבלת היתר הבניה (תלוי פרויקט).
שלב שביעי
תכנון והוצאות ההיתר
לאחר קבלת היתר הבניה, למעט בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), יוציא היזם הודעת פינוי בה יבקש מבעלי הזכויות את פינוי דירותיהם בתקופה של כ- 3 חודשים טרם עלייתו על הקרקע. לאחר פינוי הבניין על ידי הדייר האחרון, יתחיל היזם להתארגן לקראת בניית הפרויקט במשך תקופה של כ- 3 חודשים נוספים שבסופם, ייהרס הבניין הקיים ויתחילו עבודות הבניה של הבניין החדש. תקופה זו עשויה להיות בת 36-48 חודשים לערך (תקופה זו עשויה להשתנות בהתאם לגודל הפרויקט, מיקומו, ניסיון הקבלן המבצע וכיוצ"ב).
שלב שמיני
פינוי דירות ובניית הפרויקט
בסוף הבניה, יקבל היזם טופס 4 הרי הוא טופס חיבור לתשתיות אשר במקביל אליו, יעביר היזם את המפתח לדירה החדשה לכל אחד מבעלי הזכויות שהתגוררו בבניין. כמובן שעל היזם לדאוג לקבל טופס 5 במקביל לאמור בסעיף זה, הרי הוא טופס אכלוס סופי (לרוב, שני הטפסים הללו מתקבלים בד בבד).
לאחר קבלת המפתח לדירתכם החדשה, ישנה תקופה בת שנה אחת שנקראת תקופת הבדק. תקופה זו הינה תקופה בה היזם אחראי על ליקויי בניה שעשויים להיות ועליו לתקן כל ליקוי שנובע מבניה לקויה (לא משימוש בלתי סביר). במקביל לתקופה הזו, יחל עורך הדין של היזם לרישום הבניין כבית משותף שבסופו כל אחד מבעלי הזכויות יהיה רשום תחת דירתו החדשה לרבות על המוצמד לה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). חשוב לציין כי תקופה זו באה בנוסף על הוראות החוק לעניין בדק הדירות.
שלב תשיעי
אכלוס, בדק ורישום